« Remettre le logement dans un système régulé, parce que c’est un bien de première nécessité »

Cécile Duflot, Ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement a accordé une entretien à l’AFP sur le projet de loi ALUR.

Retour sur cet entretien et l’exposé des motifs du projet de loi examiné à l’Assemblée nationale.

Entretien AFP avec Cécile Duflot :

Dépêche AFP / FRS du 06/09/2013

Duflot veut remettre le logement, « bien de première nécessité, dans un système régulé »

Par Rebecca FRASQUET

PARIS, 06 sept 2013 (AFP) – Cécile Duflot affirme vouloir avec la loi Alur, « remettre le logement dans un système régulé, parce que c’est un bien de première nécessité », et redonner du pouvoir d’achat aux ménages en faisant baisser les loyers, dans un entretien à l’AFP.

Q: Votre projet de loi comporte des mesures très disparates, quelle est son ambition ?

R: L’ambition de ce texte, c’est de résoudre des questions en suspens depuis des années. C’est aussi de remettre le logement dans un système régulé, parce que c’est un bien de première nécessité, et parce qu’aujourd’hui il faut redonner du pouvoir d’achat aux ménages sur des dépenses contraintes, en particulier le loyer. Il y a dans ce texte, qui se base sur des analyses partagées et convergentes d’associations de locataires, de consommateurs, de propriétaires et de professionnels de l’immobilier, des avancées sociales. Il y a la volonté de dégripper des situations insupportables qui sont celles des marchands de sommeil, en donnant les moyens aux collectivités d’agir, et de prendre en compte des innovations sociales. Celle enfin de travailler à la bonne échelle, avec la création du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI).

Q: Quel est votre état d’esprit avant le débat parlementaire ?

R: Très constructif et très confiant. Le débat en   commission avec les parlementaires de la majorité, et certains de   l’opposition, a montré que le besoin d’avancées sociales pour l’accès au   logement était une priorité partagée. Je suis convaincue que la garantie   universelle des loyers, une vraie nouveauté, sera très largement appréciée et   partagée. Mais il reste à faire un travail de conviction auquel je vais   m’employer.

Q: Encadrer les loyers n’aura-t-il pas des effets pervers, comme de détourner les propriétaires de l’investissement locatif ?

R: Non au contraire, car ils auront, et c’est mon engagement, à la fois une stabilité en matière fiscale et une vraie visibilité sur le niveau des loyers. On avait abouti, dans un certain nombre de secteurs, à faire croire à des investisseurs qu’ils allaient pouvoir dégager une rentabilité avec des niveaux de loyers pour lesquels ils n’ont pas trouvé de locataires. Donc là il y aura une vraie transparence et de la visibilité sur l’avenir, indispensables pour investir dans l’immobilier. Encadrer les loyers, c’est affirmer un principe politique: la volonté de la régulation. Si certains dans ce pays jugent la hausse des loyers inéluctable, et leur inadéquation avec le niveau des revenus supportable, je n’en fais pas partie.

Q: Quel sera le coût annuel de la Garantie universelle des loyers (Gul), qui selon certains professionnels irait de 1,5 à 2 milliards d’euros?

R: Ce sont des estimations farfelues. Nous avons commandé un rapport à l’Inspection générale des finances qui va nous permettre d’aborder une réalité objective et dont les éléments sont très différents. Une fois qu’il sera terminé, assez rapidement, je rendrai publics les éléments qui montreront la solidité du système.

Q: Prendrez-vous de nouvelles mesures pour tenir l’objectif de construction de 500.000 logements par an qui ne sera pas atteint en 2013 ?

R: Ce qu’il fallait dans un premier temps, c’est assainir un certain nombre de mécanismes qui avaient fait s’emballer la construction de manière artificielle (…) et mettre en place des dispositifs beaucoup plus pérennes, comme le dispositif d’incitation fiscale qui a pour contrepartie des niveaux de loyers inférieurs de 20% au marché. Quelques indicateurs, sur les mises en chantier, montrent que les choses bougent. Nous savions que 2013 serait difficile, mais l’objectif reste 500.000 logements par an à l’horizon 2017.

 

Extraits des motifs du projet de loi :

 

« Face à la dégradation des conditions d’accès au logement et l’exacerbation des tensions sur les marchés immobiliers, le présent projet de loi vise à mettre en oeuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires.

Le logement est un bien de première nécessité et le droit à un logement décent est un objectif protégé par la Constitution.

Pour garantir ce droit, le titre Ier du présent projet de loi s’inscrit au coeur de l’action volontariste engagée par le Gouvernement pour réguler les excès du parc privé. Les dégâts causés par la dérive des prix de l’immobilier ont largement entamé le pouvoir d’achat des ménages et éloigné du logement les plus fragiles d’entre eux. Ce constat rend indispensable une réelle maîtrise des coûts du logement, au premier rang desquels figurent les loyers. Le projet de loi répond à ce besoin par l’affirmation du rôle de régulation de la puissance publique qui se concrétise par la création d’un nouveau mécanisme d’encadrement des loyers dans les zones tendues et dotées d’un observatoire local de loyers.

 

En mettant en place la garantie universelle des loyers, le projet de loi porte une réforme majeure qui bénéficiera aussi bien aux locataires qu’aux propriétaires. Pour le locataire, nouveau régime permettra, outre l’accès au logement, un signalement rapide de l’impayé et le déclenchement simultané d’un accompagnement lorsqu’il est nécessaire. Pour le bailleur, la garantie représentera une protection tangible contre le risque d’impayé et un allégement visible des procédures.

Tarifs injustifiés et excessifs, non-respect des obligations, opacité, coûts de transaction trop élevés sont autant de mauvaises pratiques qui, tout en étant le fait d’une minorité, ont pu entacher et peser sur l’ensemble du secteur des professions immobilières. Le projet de loi entend donc moderniser en profondeur l’ensemble de ce secteur dont le rôle d’intermédiaire est essentiel au bon fonctionnement des marchés de l’immobilier. Il vise à réorganiser les professions, en définissant le cadre législatif de règles déontologiques et en améliorant le niveau des compétences et leurs conditions d’exercice. Ainsi, il permettra de restaurer la confiance des consommateurs en leur offrant davantage de garanties et en introduisant une plus grande transparence dans l’intermédiation immobilière.

Le projet de loi concrétise également l’engagement du gouvernement en faveur des personnes sans domicile, qui résulte du plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale adopté le 21 janvier 2013, en renforçant les outils de régulation et de gouvernance qui régissent le secteur de l’hébergement, en améliorant les conditions de mise en oeuvre du droit au logement opposable, et en renforçant les dispositifs de prévention des expulsions.

Enfin, donner une place à l’innovation est une priorité de ce projet de loi. Elle se matérialise par les dispositions visant à favoriser les nombreuses expérimentations citoyennes qui émergent sur l’ensemble du territoire et proposent de nouveaux modes d’habitat, regroupées autour du terme fédérateur d’habitat participatif. Elles permettront de créer un cadre juridique adapté à la diversité des projets et des attentes des Français, tout en accompagnant le développement de nouvelles formes d’habitat soucieuses d’un renouveau du vivre ensemble dans le respect de valeurs partagées telle que la mixité, le partage, la défense de l’environnement et de la biodiversité.

 

Un deuxième titre est consacré à l’amélioration du parc existant, qui représente un enjeu d’autant plus central que près d’un million de personnes vivent encore en France dans des conditions présentant un risque pour leur santé ou leur sécurité.

Si une panoplie d’outils est aujourd’hui à la disposition de la puissance publique pour lutter contre cet habitat indigne, leur utilisation est parfois longue et complexe. Le Gouvernement entend améliorer l’efficacité de ces dispositifs afin de contraindre plus fortement les bailleurs à réaliser les travaux qui leur ont été prescrits et de donner un coup d’arrêt aux activités des marchands de sommeil qui prospèrent sur la misère d’autrui en extorquant des loyers indécents à des personnes qui n’ont pas d’autre choix.

Face à la spirale de la dette et de la dégradation qui touche un nombre croissant de copropriétés, il est nécessaire de repenser les règles de fonctionnement et de gouvernance de ces ensembles collectifs et d’enrichir les outils à la disposition de la puissance publique pour enrayer le phénomène. Le projet de loi poursuit à cette fin un double objectif : prévenir et guérir. La prévention doit constituer la priorité de l’action publique. Elle permet d’éviter aux copropriétés de sombrer dans le cercle vicieux de la dégradation dont elles ne pourront sortir qu’à la suite d’une action publique coûteuse. Le projet de loi vise ainsi à faciliter la connaissance et l’identification des ensembles en copropriété, à permettre une alerte précoce en cas de difficultés et à moderniser le fonctionnement des copropriétés pour qu’il constitue un frein plutôt qu’un facteur d’accélération de la dégradation. Lorsque la prévention échoue, la puissance publique doit alors jouer tout son rôle d’accompagnement et de tutelle de la copropriété sur la voie du redressement. Pour ce faire, les outils existants, procédure de désignation d’un mandataire ad-hoc ou d’un administrateur provisoire, seront renforcés et améliorés. Un dispositif ambitieux d’opération de requalification des copropriétés très dégradées sera mis en place.

 

Un troisième titre porte des dispositions améliorant la lisibilité et l’efficacité des politiques du logement. La transparence doit structurer le processus d’attribution de logements sociaux, dont les règles de fonctionnement sont peu lisibles aujourd’hui. A travers la simplification de la demande et la consécration du droit à l’information des demandeurs, le projet de loi impulse deux axes de progrès en la matière.

La cohérence que le projet de loi aspire à sauvegarder passe aussi par la modernisation et le renforcement des moyens de pilotage des politiques nationales et locales du logement. Du point de vue de la gouvernance, le projet de loi a pour objet de rétablir un mode de coopération contractuel entre l’Etat et les partenaires sociaux, membres d’Action logement, à élargir les délégations de compétence aux collectivités territoriales engagées en matière d’habitat et à améliorer la réglementation des organismes de logement social.

 

Enfin, un quatrième et dernier titre porte réforme du droit de l’urbanisme. L’engagement de construire 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux, demeure l’un des objectifs prioritaires pour le Gouvernement. Pour assurer la transition écologique des territoires tout en donnant aux acteurs les moyens d’atteindre cet objectif, il est essentiel de travailler à la fois à l’aménagement et au développement du territoire, d’une part, mais aussi à la préservation des espaces naturels et agricoles, d’autre part.

Le présent projet de loi propose à cet effet des mesures en matière d’urbanisme visant à accroître l’effort de construction de logements, tout en freinant l’artificialisation des sols et en luttant contre l’étalement urbain.

Il existe plusieurs leviers pour concilier ces deux objectifs prioritaires : la rénovation des règles d’urbanisme, une politique d’anticipation foncière, une planification stratégique et des procédures et outils d’aménagement modernisés. Ainsi, faciliter la construction de logements dans des zones déjà urbanisées permet de densifier la ville et d’éviter la consommation d’espace naturel et agricole.

Le Gouvernement souhaite mettre en place, par ce projet de loi, les conditions d’un urbanisme qui réponde aux besoins des habitants, tant en termes de logements, d’accès aux emplois et aux services, de qualité du cadre de vie et de préservation de l’environnement. »

 

Autres articles sur le projet de loi :

1er août : https://ericalauzet.eelv.fr/logement-le-projet-de-loi-alur-adopte-en-commission-des-affaires-economiques/

10 septembre : https://ericalauzet.eelv.fr/le-projet-de-loi-a-lassemblee-nationale/