Le projet ALUR adopté : «Il faut redonner du pouvoir d’achat aux ménages sur des dépenses contraintes, en particulier le loyer ! »

Le projet de loi sur l’Accès au Logement et l’Urbanisme Rénové a été adopté cet après-midi par la majorité présidentielle :   312 pour et 197 contre.

Pendant 4 jours, les député-e-s ont travaillé à l’exercice délicat de répondre à la crise du logement tout en luttant contre l’étalement urbain. Le pari est réussi !

Il faut retenir du texte voté :

– le dispositif d’encadrement des loyers pour éteindre l’inflation disproportionnée de certains territoires (ci-dessous),

– la mise en place de (la mission de préfiguration de) la garantie universelle des loyers (« GUL ») pour plus d’équité et de justesse dans l’obtention d’un logement (ci-dessous),

– la création et la généralisation des Plans locaux d’urbanisme intercommunaux,

– les mesures de lutte contre l’artificialisation des sols,

qui constituent les mesures phares du texte.

Au total, 23 amendements écologistes ont été adoptés sur des sujets très divers :

–       vente à la découpe,

–       meublés touristiques en zones tendues (et de plus de 50000 hab.),

–       habitat participatif,

–       baux ruraux,

–       rénovation thermique,

–       continuités écologiques et biodiversité dans les PLU (dont coefficient de biotope de surface y compris en milieu urbain),

–       la saisine de la CCAPEX,

–       les travaux abusifs des propriétaires

–       ou encore sur le permis de diviser.

Il faut y ajouter les trois amendements du Club des Parlementaires pour le Vélo afin de favoriser leur stationnement.

Des avancées ont été faites également, soit en vue de la suite de la navette parlementaire, soit en vue de la loi d’avenir agricole, dans le domaine des compétences de la CDCEA, de la création de documents de planification locaux en matière agricole et alimentaire, des toitures végétalisées et des revêtements perméables.  L’amendement sur le droit de priorité locatif demande encore à être travaillé et à faire son chemin dans les esprits pour pouvoir aboutir. Enfin, un amendement a été rjété de peu et sera remis aux débats en seconde lecture, celui sur l’interdiction de la mise en location des passoires thermiques (GDR, EELV et une partie de l’UDI).

 

La garantie universelle des loyers

Pour protéger les bailleurs contre le risque d’impayés, favoriser la mise en location, faciliter l’accès au logement et prévenir les expulsions, un dispositif de garantie universelle des loyers va être mis en place sur l’ensemble du parc privé (meublés compris). Tous les locataires et tous les propriétaires bailleurs (personnes physiques ou morales) bénéficieront de ce dispositif.

Quelques chiffres

Les impayés représentent environ 2 % des loyers.

On estime à 2,3 millions le nombre de logements sont vacants.

Selon l’Anil, 70 % des impayés font suite à une baisse de ressources liée à un événement imprévu, un accident de la vie, et seuls 6 à 9% d’entre eux font suite à un loyer trop élevé dès l’entrée dans les lieux.

La GUL bénéficiera aux bailleurs et aux locataires et donc les deux parties contribueront à son financement. Le montant de la participation de chacun n’est pas encore fixé, mais sera relativement faible. Il sera sans aucun doute largement inférieur au coût des assurances privés contre les impayés, lesquelles dissuadent la plupart des propriétaires de se protéger contre le risque d’impayé et les mènent à renoncer à louer lorsqu’un candidat locataire présente un profil atypique. Du point de vue du locataire, la GUL remplacera le dépôt de garantie.

Le rapport commandé à l’Inspection générale des finances sera rendu public dès lors qu’il sera terminé.

Cécile DUFLOT : « [Les estimations selon lesquelles la GUL coûterait 1,5 à 2 milliards d’euros sont] farfelues. Nous avons commandé un rapport à l’Inspection générale des finances qui va nous permettre d’aborder une réalité objective et dont les éléments sont très différents. Une fois qu’il sera terminé, assez rapidement, je rendrai publics les éléments qui montreront la solidité du système. »

D’autre part, l’objectif de la GUL est de détecter au plus tôt les situations d’impayés pour empêcher les dérives de dettes locatives ne pouvant plus être payée. Le bailleur est aussitôt indemnisé par la GUL. Quant au locataire, la GUL va proposer un plan d’apurement des dettes pour permettre au locataire de rembourser, puis, dans un second temps, elle accompagnera les locataires qui ont connus un accident de vie (chômage, séparation, surendettement …) dans la recherche d’un logement plus adapté à leurs besoins et à leurs moyens.

Et lorsque le locataire est de mauvaise foi, une procédure de recouvrement est prévue. L’Etat disposera de moyens plus efficaces que les propriétaires privés pour recouvrer ces loyers, et il se substituera aux propriétaires pour inciter à la reprise rapide du paiement.

 

Encadrement des loyers

Dans les zones de tensions fortes entre l’offre et la demande, les niveaux de loyer sont devenus incompatibles avec le budget des ménages. Ces loyers très élevés sont la conséquence d’un marché livré à lui-même depuis des années. En créant dans la loi un mécanisme d’encadrement des loyers, le Gouvernement va pouvoir éliminer les excès, contenir une évolution des prix supportable et protéger le budget des Français.

Cécile DUFLOT : « L’ambition de ce texte, c’est de résoudre des questions en suspens depuis des années. C’est aussi de remettre le logement dans un système régulé, parce que c’est un bien de première nécessité, et parce qu’aujourd’hui il faut redonner du pouvoir d’achat aux ménages sur des dépenses contraintes, en particulier le loyer. Jusqu’à présent, on a laissé le marché de l’immobilier s’autoréguler : le résultat, c’est la loi de la jungle. »

L’encadrement des loyers qui s’appliquera dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants. Ce dispositif s’articule autour d’un loyer médian de référence, déterminé par un Observatoire local des loyers et fixé par arrêté annuel du préfet de département.

A partir de ce loyer médian de référence, indiqué pour une zone donnée et par type de bien, un plafond (calculé à partir du loyer médian, majoré de 20 %) permet de déterminer de loyer maximal exigible par un propriétaire – sauf caractéristiques exceptionnelles justifiant d’un complément de loyer. Le loyer médian et le loyer médian majoré devront obligatoirement figurer dans le bail.

De la même manière, un loyer médian minoré a été ajouté à l’issue de la CAE. La limite supérieure de ce loyer médian minoré a été fixée à -30% par rapport au loyer médian de référence.

Entre le loyer médian majoré et le loyer médian minoré, le prix de la location est librement fixé par les parties et ne pourra augmenter, à la relocation ou au renouvellement du bail, que selon l’IRL (le décret encadrant l’augmentation des loyers sera repris chaque année).

A Paris, les loyers à la relocation ont augmenté de 50 % en 10 ans, soit presque trois fois plus que l’inflation.

Plus généralement, on estime qu’en France les loyers ont augmenté d’environ 35% sur les dix dernières années.

L’objectif est d’encadrer les excès et de lutter contre les pratiques abusives, de ramener l’évolution des loyers à celle des ressources des ménages. La fourchette comprise entre le loyer médian de référence et le loyer médian majoré permet de ne pas bloquer le marché ni les prix, mais d’encadrer leur évolution. La mesure vise donc à lutter contre la minorité aux pratiques abusives et à stopper la hausse incontrôlée des prix.

Cécile DUFLOT : «Il y aura une vraie transparence et de la visibilité sur l’avenir, indispensables pour investir dans l’immobilier. Encadrer les loyers, c’est affirmer un principe politique : la volonté de la régulation. Si certains dans ce pays jugent la hausse des loyers inéluctable, et leur inadéquation avec le niveau des revenus supportable, je n’en fais pas partie. »

Le loyer est librement fixé par les parties dès lors qu’il respecte la fourchette établie en-deçà au loyer de référence majorée.

Enfin, le réseau des observatoires des loyers, qui seront en charge de l’élaboration des loyers médians, est déjà en cours de déploiement et couvrira 40 % du locatif privé, soit 2,6 millions de logements. Les observatoires s’appuient sur les dispositifs locaux préexistants (Adil, agences d’urbanisme, services déconcentrés …). L’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne)